Chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp (MBS) là trái phiếu được đảm bảo bằng các khoản thế chấp.
Định nghĩa và ví dụ về chứng khoán thế chấp
Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp là một loại bảo đảm cụ thể được đảm bảo bằng tài sản. Nói cách khác, chúng là một loại trái phiếu được hỗ trợ bởi bất động sản như một ngôi nhà dân cư. Về cơ bản, nhà đầu tư đang mua một khoản thế chấp để họ có thể nhận các khoản thanh toán hàng tháng thay cho người cho vay ban đầu.
Những người mua điển hình của những chứng khoán này bao gồm các nhà đầu tư tổ chức, công ty và cá nhân. Tuy nhiên, nếu chủ nhà vỡ nợ, nhà đầu tư đã trả tiền cho tài sản đảm bảo bằng thế chấp sẽ không được trả tiền, có nghĩa là họ có thể mất tiền.
Cách thức hoạt động của một bảo đảm thế chấp
Tổng thống Lyndon Johnson đã mở đường cho chứng khoán thế chấp hiện đại khi ông cho phép Đạo luật Phát triển Đô thị và Nhà ở năm 1968, Đạo luật này cũng tạo ra Ginnie Mae. Johnson muốn cung cấp cho các ngân hàng khả năng bán bớt các khoản thế chấp, điều này sẽ giải phóng tiền để cho nhiều chủ nhà vay hơn.
Chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp cho phép các tổ chức tài chính phi ngân hàng tham gia vào hoạt động kinh doanh thế chấp. Trước MBS, chỉ có các ngân hàng có lượng tiền gửi đủ lớn để cho vay dài hạn. Họ có hầu bao rủng rỉnh để đợi cho đến khi các khoản vay này được hoàn trả vào 15 hoặc 30 năm sau.
Việc phát minh ra MBS có nghĩa là người cho vay sẽ nhận lại tiền ngay lập tức từ các nhà đầu tư trên thị trường thứ cấp. Số lượng người cho vay tăng lên. Một số cung cấp các khoản thế chấp mà không xem xét công việc hoặc tài sản của người vay. Điều này tạo ra nhiều cạnh tranh hơn cho các ngân hàng truyền thống. Họ đã phải hạ thấp tiêu chuẩn của mình để cạnh tranh.
Tệ nhất là MBS không được quản lý. Chính phủ liên bang quy định các ngân hàng để đảm bảo người gửi tiền của họ được bảo vệ, nhưng những quy tắc đó không áp dụng cho MBS và các công ty môi giới thế chấp. Người gửi tiền ngân hàng được an toàn, nhưng các nhà đầu tư MBS không hề được bảo vệ.
Cách tạo MBS
Quy trình MBS bắt đầu khi một ngân hàng hoặc công ty thế chấp cho vay mua nhà. Người cho vay đó sau đó bán khoản vay đó cho một ngân hàng đầu tư. Nó sử dụng số tiền nhận được từ ngân hàng đầu tư để thực hiện các khoản vay mới.
Trong khi người cho vay bắt đầu quá trình với một khoản thế chấp mới cho một khách hàng mới, thì ngân hàng đầu tư sẽ lấy khoản vay ban đầu và thêm nó vào một gói thế chấp với lãi suất tương tự.
Sau khi ngân hàng đầu tư tạo ra một gói các khoản thế chấp tương tự, nó sẽ đưa gói này vào một công ty đặc biệt được thiết kế để tạo ra một MBS. Các công ty này được gọi là Xe Mục đích Đặc biệt (SPV) hoặc Xe Đầu tư Đặc biệt (SIV). Điều đó giữ cho chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp tách biệt với các dịch vụ khác của ngân hàng. SPV tiếp thị các chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp này cho các nhà đầu tư.
Đối với nhà đầu tư mua MBS, nó tương tự như bất kỳ trái phiếu nào khác. Nhà đầu tư trả một giá để có được trái phiếu và nhận được lợi tức trong khi nắm giữ trái phiếu. Về lý thuyết, khách hàng trả hết nợ thế chấp của họ và nhà đầu tư MBS thu được lợi nhuận.
Các loại chứng khoán thế chấp
Trong khi tất cả các chứng khoán được thế chấp đảm bảo về cơ bản là cùng một sản phẩm – trái phiếu – có một số biến thể về sản phẩm mà nhà đầu tư có thể lựa chọn.
Giấy chứng nhận tham gia chuyển tiếp
MBS đơn giản nhất là chứng chỉ tham gia chuyển tiếp. Nó trả cho chủ sở hữu phần công bằng của họ về cả khoản thanh toán gốc và lãi được thực hiện trên gói thế chấp.
Nghĩa vụ nợ thế chấp
Vào đầu những năm 2000, thị trường chứng khoán cấu trúc phát triển rất cạnh tranh. Các ngân hàng đầu tư tạo ra nhiều sản phẩm đầu tư phức tạp hơn để thu hút khách hàng. Ví dụ, họ đã phát triển các nghĩa vụ nợ có thế chấp (CDO) có thể bao gồm bất kỳ loại khoản vay nào. Đối với nhà đầu tư, các sản phẩm này hoạt động giống như một MBS, mặc dù chúng có thể có hoặc không có thế chấp.
Nghĩa vụ thế chấp tài sản thế chấp
Vào khoảng thời gian các CDO được thành lập, các ngân hàng đầu tư cũng đã phát triển một phiên bản phức tạp hơn của bảo đảm bằng thế chấp, nghĩa vụ thế chấp có thế chấp (CMO).
Các khoản đầu tư phức tạp này được xây dựng bằng cách chia một nhóm các khoản thế chấp thành các loại rủi ro tương tự, được gọi là các đợt. Các giai đoạn ít rủi ro nhất có nhiều dòng tiền nhất định và mức độ rủi ro vỡ nợ thấp hơn, trong khi các giai đoạn rủi ro cao hơn có nhiều dòng tiền không chắc chắn hơn và rủi ro vỡ nợ cao hơn. Tuy nhiên, mức độ rủi ro cao được bù đắp bằng lãi suất cao hơn, điều này hấp dẫn một số nhà đầu tư.
Ý nghĩa của nó đối với các nhà đầu tư cá nhân
Việc phát minh ra chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp đã hoàn toàn cách mạng hóa các ngành kinh doanh nhà ở, ngân hàng và thế chấp. Lúc đầu, chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp đã tạo ra nhiều nhu cầu cho vay tiền hơn, điều này cho phép nhiều người mua nhà hơn.
Tuy nhiên, điều này đã vượt quá tầm kiểm soát trong thời kỳ bung nổ bất động sản, khi một số người cho vay không dành thời gian để xác nhận rằng người đi vay có thể hoàn trả các khoản thế chấp của họ. Điều đó cho phép mọi người tham gia vào các khoản thế chấp mà họ không thể mua được. Các khoản thế chấp dưới chuẩn này được đóng gói thành các MBS nhãn hiệu riêng.
Những khoản thế chấp dưới chuẩn này đã tạo ra một bong bóng tài sản bùng nổ vào năm 2006 với cuộc khủng hoảng thế chấp dưới chuẩn. Vì có rất nhiều nhà đầu tư, quỹ hưu trí và tổ chức tài chính sở hữu chứng khoán được thế chấp đảm bảo, nên tất cả mọi người đều thua lỗ. Đó là những gì đã tạo ra cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008.
The Balance
