- Định nghĩa và ví dụ về thế chấp trọn gói
- Cách thức hoạt động của một khoản thế chấp trọn gói
- Thế chấp trọn gói so với thế chấp thứ hai
- Ưu điểm và nhược điểm của thế chấp trọn gói
- Một khoản thế chấp trọn gói có đáng giá không?
- Cách nhận thế chấp trọn gói
Thế chấp trọn gói là một loại tài chính thứ cấp trong đó thế chấp mới của người mua “bao bọc” khoản vay mua nhà ban đầu của người bán. Người mua thanh toán thế chấp trực tiếp cho người bán, người trả tiền cho người cho vay ban đầu của họ.
Định nghĩa và ví dụ về thế chấp trọn gói
Thế chấp trọn gói là một loại cho vay mua nhà trong đó khoản thế chấp mới của người mua về cơ bản “bao bọc” xung quanh khoản thế chấp ban đầu của người bán. Đó là một loại hình tài trợ thứ cấp mà khoản thế chấp được cung cấp bởi người bán thay vì một ngân hàng truyền thống hoặc người cho vay thế chấp.
Khi người mua thanh toán thế chấp cho người bán, người bán sử dụng số tiền đó để tiếp tục thanh toán khoản vay cầm cố ban đầu của họ. Tuy nhiên, căn nhà hiện đã thuộc về người mua.
Cách thức hoạt động của một khoản thế chấp trọn gói
Trong một giao dịch mua nhà tiêu chuẩn, người mua được vay từ ngân hàng hoặc công ty cho vay thế chấp để trả tiền mua tài sản. Người bán sử dụng số tiền do người mua cung cấp để thanh toán khoản thế chấp hiện có của họ và không còn liên quan đến tài sản.
Tuy nhiên, trong loại hình tài trợ cho ngoi nhà sáng tạo này , người bán giữ lại tài sản thế chấp hiện có của họ và cung cấp tài chính cho người bán. Khoản thế chấp trọn gói mới bao gồm số dư của khoản vay ban đầu cộng với các khoản tiền bổ sung cần thiết để mua.
Sau đó, người mua thanh toán hàng tháng cho người bán, người này sử dụng một phần số tiền đó để trả khoản vay ban đầu của họ và giữ phần còn lại. Người bán thường kiếm được lợi nhuận vì số tiền cho vay lớn hơn và cũng bởi vì các khoản thế chấp trọn gói thường tính lãi suất cao hơn.
Ví dụ: giả sử bạn đang muốn mua một ngôi nhà và người bán đưa ra khoản thế chấp trọn gói 200.000 đô la với lãi suất 4%. Người bán còn lại $ 125,000 trong khoản thế chấp của họ với lãi suất 3%. Nếu bạn đồng ý với khoản thế chấp trọn gói này, bạn sẽ thanh toán hàng tháng trực tiếp cho người bán và họ sẽ tiếp tục thanh toán cho người cho vay thế chấp của họ. Trong trường hợp này, người bán kiếm được lợi nhuận vì khoản thanh toán hàng tháng của bạn cao hơn của họ do chênh lệch lãi suất và số tiền vay.
Thế chấp trọn gói so với thế chấp thứ hai
| Thế chấp trọn gói | Thế chấp thứ hai |
| Khoản vay thứ cấp bao gồm số tiền vay ban đầu cộng với số tiền bổ sung | Khoản vay thứ cấp ngoài khoản vay thế chấp ban đầu |
| Được sử dụng như một hình thức tài trợ cho người bán | Thường được các chủ nhà sử dụng để tiếp cận vốn chủ sở hữu nhà của họ |
| Thường không được cung cấp bởi các tổ chức cho vay | Thường được cung cấp bởi các tổ chức cho vay dưới hình thức cho vay mua nhà hoặc hạn mức tín dụng sở hữu nhà |
Ưu điểm và nhược điểm của thế chấp trọn gói
Ưu điểm
- Dễ dàng đủ điều kiện hơn và linh hoạt hơn cho người mua : Nói chung, tài trợ của người bán có thể giúp bạn dễ dàng được chấp thuận cho một khoản thế chấp ngay cả khi bạn không thể đủ điều kiện cho một khoản vay truyền thống. Nó cũng có thể cung cấp cho bạn các điều khoản cho vay linh hoạt hơn so với những điều khoản bạn có thể nhận được thông qua một công ty cho vay truyền thống.
- Có lợi nhuận cho người bán : Người bán thường tính lãi suất cao hơn đối với các khoản thế chấp trọn gói so với mức họ đang trả cho khoản thế chấp hiện có của họ. Ngoài ra, số tiền cho vay trọn gói thường cao hơn, vì vậy họ có thể kiếm được lợi nhuận từ tiền lãi và khoản chênh lệch trong khoản nợ gốc.
Nhược điểm
- Người cho vay ban đầu có thể tịch thu ngay cả khi người mua hiện tại : Khoản thế chấp bao bọc là một khoản vay sơ cấp, có nghĩa là ngay cả khi người mua thanh toán đúng hạn, người cho vay ban đầu vẫn có thể cưỡng chế nếu người bán ngừng thanh toán.
- Người bán phải tiếp tục thanh toán ngay cả khi người mua không : Nếu bạn đã bán nhà bằng cách thế chấp trọn gói, bạn vẫn có nghĩa vụ thanh toán khoản thế chấp của mình, ngay cả khi người mua ngừng trả tiền cho bạn. Bởi vì khoản vay của họ là khoản vay nhỏ, họ không phải đối mặt với rủi ro bị tịch thu tài sản trừ khi bạn ngừng thanh toán. Nhưng việc bỏ lỡ các khoản thanh toán của bạn có thể làm hỏng tín dụng của bạn, khiến bạn rơi vào tình thế khó khăn.
- Không phải tất cả người cho vay đều cho phép thế chấp trọn gói : Nhiều người cho vay cầm cố yêu cầu người bán phải trả hết thế chấp khi họ bán tài sản, vì vậy, thế chấp trọn gói có thể không phải là một lựa chọn cho tất cả người bán.
Một khoản thế chấp trọn gói có đáng giá không?
Thế chấp trọn gói có thể mang lại một số lợi ích vững chắc cho cả người mua và người bán. Nếu bạn là một người mua tiềm năng đang gặp khó khăn trong việc đủ điều kiện cho một khoản vay, tùy chọn tài trợ của người bán như thế chấp trọn gói có thể giúp bạn hiện thực hóa giấc mơ trở thành chủ nhà sớm hơn nếu bạn chờ đợi để cải thiện tín dụng của mình hoặc tiết kiệm một khoản trả trước lớn hơn.
Nhưng ngay cả khi bạn thực hiện thanh toán đúng hạn, bạn sẽ phải đối mặt với nguy cơ người bán không trả được khoản thế chấp ban đầu trong trường hợp đó, bạn sẽ bị đuổi ra khỏi nhà và nhà sẽ bị tịch thu. Để giảm thiểu rủi ro này, bạn có thể yêu cầu thanh toán trực tiếp cho người cho vay, nhưng không phải lúc nào cũng có thể.
Với tư cách là người bán, thế chấp trọn gói có thể mang lại lợi nhuận nhỏ và nếu bạn gặp khó khăn khi bán nhà, hình thức tài trợ cho người bán này có thể mở ra nhiều cơ hội hơn. Tuy nhiên, bạn vẫn phải thanh toán khoản thế chấp ban đầu, ngay cả khi người mua ngừng trả tiền cho bạn. Và mặc dù bạn sẽ không bị loại khỏi nhà nếu bạn vỡ nợ (vì bạn đã sống ở nơi khác), điều đó có thể làm hỏng điểm tín dụng của bạn và khiến bạn khó đủ điều kiện cho các khoản vay khác.
Cách nhận thế chấp trọn gói
Thế chấp trọn gói là một hình thức tài trợ của người bán, vì vậy bạn sẽ cần phải nói chuyện với người bán căn nhà mà bạn muốn mua để xem đó có phải là một lựa chọn hay không.
Các yêu cầu về tính đủ điều kiện có thể khác nhau tùy thuộc vào quyết định của người bán và các điều khoản thế chấp của họ, nhưng nhìn chung sẽ dễ dàng được chấp thuận cho tài trợ của người bán hơn so với khoản vay thế chấp truyền thống.
The Balance
