Quy tắc ngón tay cái 28/36 là tiêu chuẩn thế chấp dựa trên tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) mà người mua nhà có thể sử dụng để tránh sử dụng quá mức tài chính của họ. Những người cho vay thế chấp sử dụng quy tắc này để quyết định xem họ có chấp thuận đơn đăng ký thế chấp của bạn hay không.
Dưới đây là cách hoạt động của quy tắc ngón tay cái 28/36, cũng như những gì nó bao gồm và loại trừ, cộng với các phép tính mẫu và một số lưu ý khi sử dụng quy tắc.
Quy tắc 28/36 ngón tay cái trong thế chấp là gì?
Khi những người cho vay thế chấp đang cố gắng xác định số tiền họ sẽ cho bạn vay, thì tỷ lệ nợ trên thu nhập (DTI) của bạn là một thước đo tiêu chuẩn. Quy tắc 28/36 là quy tắc chung cho DTI.
Quy tắc 28/36 chỉ đơn giản nói rằng người vay thế chấp/hộ gia đình không được sử dụng hơn 28% tổng thu nhập hàng tháng của họ cho chi phí nhà ở và không quá 36% tổng thu nhập hàng tháng cho tất cả các khoản nợ, bao gồm cả nhà ở,” Marc Edelstein , một nhân viên cho vay cấp cao tại Ross Mortgage Corporation ở Detroit, nói với The Balance qua email.
Điều quan trọng là phải hiểu chi phí nhà ở kéo theo những gì vì chúng bao gồm nhiều thứ không chỉ là con số thô tạo nên khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn. Chi phí nhà ở của bạn có thể bao gồm tiền gốc và lãi bạn phải trả cho khoản thế chấp của mình, bảo hiểm chủ nhà, phí hiệp hội nhà ở,…
Quy tắc ngón tay cái 28/36 hoạt động như thế nào?
Vì vậy, làm thế nào để những người cho vay cầm cố sử dụng quy tắc ngón tay cái 28/36 để xác định số tiền sẽ cho bạn vay?
Giả sử bạn kiếm được 6.000$ một tháng, trước thuế hoặc các khoản khấu trừ khác từ tiền lương của mình. Quy tắc chung quy định rằng khoản thanh toán thế chấp hàng tháng của bạn không được vượt quá 1.680$ (6.000$ x 28%) và tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn, bao gồm cả tiền nhà, không được vượt quá 2.160$ (6.000$ x 36%).
“Người cho vay thế chấp có thể sử dụng hướng dẫn này… để đánh giá hoặc dự đoán rằng bạn sẽ có thể nhận một khoản thanh toán thế chấp hàng tháng nhất định trong tương lai gần”, Andrina Valdes, COO của Cornerstone Home Lending ở San Antonio, nói với The Balance qua email . “Quy tắc 28/36 trả lời câu hỏi: Bạn có thể mua được bao nhiêu căn nhà?”
Cách tính tỷ lệ nợ trên thu nhập
Tính toán tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn không khó. Điều đầu tiên bạn cần làm là xác định tổng thu nhập hàng tháng của bạn – thu nhập của bạn trước khi trừ thuế và các chi phí khác. Nếu bạn đã kết hôn và sẽ đăng ký khoản vay mua nhà cùng nhau, bạn nên cộng thu nhập của cả hai.
Tiếp theo, lấy tổng số và nhân nó trước với 0,28, sau đó với 0,36 hoặc 0,43 nếu bạn đang tìm kiếm một khoản thế chấp đủ điều kiện. Ví dụ: nếu bạn và đối tác của bạn có tổng thu nhập hàng tháng tổng hợp là 7.000$, nó sẽ được chia nhỏ như sau:
- 7.000$ x 0,28 = 1.960$
- 7.000$ x 0,36 = 2.520$
- 7.000$ x 0,43 = 3.010$
Điều này có nghĩa là các khoản thanh toán thế chấp, thuế và bảo hiểm của bạn không được vượt quá $ 1,960 mỗi tháng và tổng các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn -bao gồm $ 1,960 – không được quá $ 2,520.
Thật không may, quy tắc cho biết giữ các khoản thanh toán hàng tháng của bạn dưới cả hai giới hạn này. Vì vậy, bước tiếp theo là xem các khoản nợ khác của bạn có ảnh hưởng gì không. Cộng tổng các khoản thanh toán nợ không thế chấp hàng tháng của bạn, chẳng hạn như thanh toán thẻ tín dụng, khoản vay sinh viên hoặc khoản vay mua ô tô.
Đối với ví dụ này, giả sử các khoản thanh toán nợ hàng tháng của bạn lên đến tổng cộng 950$. Trừ số tiền đó cho 2,520$ và bạn sẽ thấy rằng khoản thanh toán thế chấp của mình không được vượt quá 1,570$.
Vì trong ví dụ này, bạn có khoản nợ không thế chấp hàng tháng tương đối cao, bạn bị giới hạn chi tiêu $ 1.570 cho một khoản thế chấp, thuế và bảo hiểm cho một ngôi nhà mới. Mặt khác, nếu bạn chỉ có 500 đô la thanh toán nợ hàng tháng, không thế chấp, bạn có thể chi toàn bộ 1.960$ cho khoản thanh toán thế chấp của mình, vì 1.960$ + 500$ = 2.460$, thấp hơn quy tắc 36%, hay 2.520$, cho tất cả các khoản thanh toán nợ mỗi tháng.
Tại sao quy tắc ngón tay cái 28/36 thường hoạt động phổ biến?
Quy tắc ngón tay cái 28/36 cung cấp một hướng dẫn khá tốt cho người cho vay để xác định xem bạn có thể mua được bao nhiêu căn nhà.
“Là một người cho vay thế chấp, một trong những công việc của chúng tôi là đánh giá rủi ro và quy tắc 28/36 là một phần quan trọng trong đó,” Edelstein nói. “Bạn có thể được chấp thuận cho một khoản thế chấp với tỷ lệ cao hơn 28/36, cao nhất là 50% trên back-end. Tuy nhiên, rủi ro sẽ tăng lên và để được chấp thuận với tỷ lệ cao hơn, bạn sẽ phải có điểm tín dụng cao và có thể phải trả trước lớn hơn ”.
Vì vậy, những gì được bao gồm trong tính toán tỷ lệ DTI cho các nghĩa vụ nợ hàng tháng của bạn? Bất kỳ khoản thanh toán nào sau đây đều có thể được tính vào DTI của bạn:
- Thanh toán thế chấp trong tương lai
- Thẻ tín dụng
- Cho sinh viên vay
- Cho vay tự động
- Khoản vay cá nhân
- Thanh toán tiền chung sống và tiền cấp dưỡng con cái
- Các khoản vay bạn đồng ký
Làm thế nào để cải thiện tỷ lệ nợ trên thu nhập của bạn cho một khoản thế chấp
Để thoải mái với khoản thế chấp của bạn, hãy tìm cách giảm DTI của bạn trước khi bạn đăng ký thế chấp.
Giảm DTI của bạn bằng cách trả bớt số dư thẻ tín dụng và sau đó không bao giờ để những số dư đó vượt quá 30% hạn mức tín dụng của bạn là một cách để làm điều này, theo Valdes.
“Sẽ rất hữu ích nếu bạn đưa ra kế hoạch trả nợ – như phương pháp lăn cầu tuyết, trong đó bạn giải quyết từng khoản nợ nhỏ nhất của mình trong khi thanh toán tối thiểu cho những khoản nợ khác,” cô nói. “Tạo ngân sách và cắt giảm khi cần thiết cũng có thể giải phóng thêm tiền để trả nợ; trả hết từng chút một từng chút một tạo ra sự khác biệt lớn ”.
Một mẹo khác là sắp xếp các đơn xin vay của bạn. Ví dụ: Edelstein khuyên bạn không nên đăng ký thế chấp khi bạn cũng đang đăng ký các loại tín dụng khác, như một khoản vay hoặc cho thuê ô tô mới, bởi vì khoản tín dụng mới có thể làm giảm điểm tín dụng của bạn và tăng DTI của bạn.
Dưới đây là một số cách khác để cải thiện DTI của bạn trước khi đăng ký thế chấp:
- Trả xuống thẻ tín dụng có số dư cao nhất hoặc thanh toán số tiền nhỏ hơn cho tất cả các tài khoản thẻ tín dụng của bạn.
- Xem xét một khoản vay hợp nhất nợ để kết hợp thẻ tín dụng hoặc các khoản nợ khác với một mức lãi suất duy nhất.
- Tránh phát sinh khoản nợ mới trong khoảng thời gian dẫn đến việc đăng ký thế chấp và trước khi bạn đóng cửa mua nhà.
- Cân nhắc những cách bạn có thể tăng thu nhập hộ gia đình, chẳng hạn như thương lượng tăng lương, nhận một công việc bán thời gian, bắt đầu một công việc phụ hoặc tìm kiếm một vai trò được trả lương cao hơn với một chủ lao động khác.
Nguồn: the balance
